LES AUTORISATIONS D'URBANISME

 

La délivrance d'une autorisation d'urbanisme permet à la commune de vérifier la conformité des travaux par rapport aux règles d'urbanisme. En fonction du type projet et du lieu, il faut déposer une demande de permis (permis de construire, d'aménager...) ou une déclaration préalable de travaux. Avant de commencer les travaux, il est recommandé de demander un certificat d'urbanisme pour obtenir des informations sur le terrain faisant l'objet de travaux.


LE CERTIFICAT D’URBANISME

Le certificat d'urbanisme est un document d'information, ce n'est pas une autorisation. Il en existe 2 types : le certificat d'information et le certificat opérationnel. Le 1er donne les règles d'urbanisme sur un terrain donné, le 2e vous renseigne sur la faisabilité d'un projet. La demande de certificat est facultative, mais elle est recommandée dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier (terrain à bâtir ou immeuble) ou d'une opération de construction.


LES DECLARATIONS PREALABLES DE TRAVAUX (DP)
Une déclaration préalable de travaux (DP) est une autorisation d'urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à permis de construire. Elle peut être obligatoire pour l'extension d'un bâtiment existant, des travaux modifiant l'aspect extérieur, des constructions nouvelles ou le changement de destination d'un bâtiment.
La DP permet à la mairie de vérifier que vous respectez les règles d'urbanisme en vigueur.


LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet. Il concerne les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Pour les bâtiments existants, des travaux d'extension ainsi que le changement de destination peuvent également être soumis à permis. Les travaux qui ne relèvent pas du permis de construire sont en principe soumis à déclaration préalable de travaux.


LE PERMIS D’AMENAGER

Le permis d'aménager est une autorisation d'urbanisme qui permet à l'administration de contrôler les aménagements réalisés sur un terrain. Le permis d’aménager concerne, par exemple, la création d'un lotissement, d'un camping ou d'aires de stationnement. Les opérations soumises à cette autorisation peuvent varier si votre projet est situé dans le périmètre d'un secteur sauvegardé , dans un espace remarquable ou dans un milieu littoral à préserver.
 
 
PERMIS MODIFICATIF D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE OU D'AMENAGER
 
Lorsqu'une autorisation de construire ou d'aménager vous a été accordée, vous pouvez en obtenir la modification en déposant un permis modificatif pour des petits changements du projet initial. S'ils sont plus importants, vous devez déposer un nouveau dossier de demande de permis.
 

LE PERMIS DE DEMOLIR
 
Le permis de démolir est une autorisation d'urbanisme. Vousdevez l'obtenir avant la démolition partielle ou totale d'une construction relevant d'une protection particulière ou située dans un secteur où ce permis est obligatoire. Lorsque la démolition est liée à un projet de construction ou d'aménagement, la demande de démolition peut être faite avec la demande de permis de construire ou d'aménager.
 

TAXE D'AMENAGEMENT (TA)
 
La taxe d'aménagement s'applique à toutes les opérations soumises à autorisation d'urbanisme : construction, reconstruction et agrandissement de bâtiments, aménagement et installation de toute nature. Elle s'applique également aux changements de destination des locaux . Elle est due par le bénéficiaire de l'autorisation de construire ou d'aménager ou par le responsable d'une construction illégale.
 

Plus d'informations dans la rubrique guide des démarches.

Les formulaires nécessaires à vos demandes d'autorisation d'urbanisme sont disponibles sur le site du service public.fr

TRAVAUX

 

Avant d'engager vos travaux, vous devez respecter certaines formalités. Pour mener à bien l'exécution de vos travaux et la livraison de votre maison, vous bénéficiez d'assurance et garanties.


DECLARATION D'OUVERTURE DE CHANTIER

La déclaration d'ouverture de chantier est un document qui permet de signaler à la mairie le commencement de ses travaux. Elle concerne uniquement le bénéficiaire d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager. Elle doit obligatoirement être adressée dès le commencement des travaux.
La déclaration d'ouverture de chantier concerne uniquement les personnes qui détiennent un permis de construire ou un permis d'aménager.
 

COMMENCEMENT D'EXECUTION
 

Les travaux doivent être commencés dans un délai de 3 ans suivant l'obtention de votre permis de construire ou d'aménager.
  A savoir : votre permis est périmé si vous ne commencez pas les travaux dans les 3 ans ou si vous interrompez vos travaux durant plus d'1 an. Vous pouvez toutefois demander le prolongement de votre permis. Il peut être prolongé deux fois pour une durée d' 1 an.

 AFFICHAGE DE L'AUTORISATION D'URBANISME SUR LE TERRAIN
 

Dès qu'une autorisation d'urbanisme (un permis de construire, par exemple) vous est accordée, vous devez informer les tiers de votre projet. Ses principales caractéristiques sont affichées sur un panneau placé sur votre terrain de manière à être bien visible de la voie publique. À partir du premier jour de cet affichage et pendant 2 mois, les tiers peuvent exercer un recours contre l'autorisation d'urbanisme. L'affichage doit être maintenu pendant toute la durée des travaux.
 
Le panneau d'affichage doit impérativement mentionner les informations suivantes :
- Nom
- Raison sociale ou dénomination sociale
- Nom de l'architecte auteur du projet architectural
- Date de délivrance du permis ainsi que son numéro
- Nature du projet et la superficie du terrain
- Adresse de la mairie où le dossier peut être consulté

Si le projet prévoit des constructions, le panneau d'affichage indique la surface du plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions exprimée en mètre par rapport au sol naturel,
Si le projet porte sur un lotissement, il précise le nombre maximum de lots prévus,
Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, il donne le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,
Si le projet prévoit des démolitions, il indique la surface du ou des bâtiments à démolir.

Le panneau d'affichage comprend obligatoirement la mention suivante :
« Droit de recours : »
« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). »
« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme) ».

Ainsi informé, un tiers peut consulter le dossier du projet en mairie. Durant 2 mois à partir du 1er jour d'affichage sur le terrain, vos voisins peuvent contester l'autorisation qui vous a été accordée. Ils effectuent alors un recours gracieux auprès du maire qui a délivré l'autorisation.
En l'absence d'affichage, ils pourront contester l'autorisation durant 6 mois à partir de l'achèvement des travaux
Le panneau doit être affiché sans interruption et rester en place pendant toute la durée des travaux. Il doit être visible de l'extérieur.

Le panneau doit être affiché sans interruption pendant 2 mois, même si les travaux sont d'une durée inférieure.
Il doit rester en place pendant toute la durée des travaux .

En cas de contestation, il vous appartient d'apporter la preuve que vous avez bien rempli les formalités d'affichage. Pour ce faire, vous devez établir les 3 points suivants :
- Date du début de l'affichage
- Régularité de l'affichage
- Lisibilité et visibilité du panneau.

La preuve de cet affichage peut être établie par tous moyens. Les juges ont admis que les témoignages de personnes sans lien avec le bénéficiaire du permis pouvaient constituer une preuve. Le bénéficiaire peut aussi produire un constat d'huissier établi durant la période d'affichage.
L'absence d'affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain ne rend pas l'autorisation illégale. Par contre, il permet un recours contentieux pendant toute la durée des travaux et jusqu'à 6 mois après leur achèvement.

 
DECLARATION ATTESTANT L'ACHEVEMENT ET LA CONFORMITE DES TRAVAUX (DAACT)
 

Le titulaire d'une autorisation d'urbanisme doit adresser une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (Daact) à la mairie pour signaler la fin des travaux. Cette déclaration est obligatoire pour les travaux issus d'un permis de construire, d'aménager ou d'une déclaration préalable de travaux.
La Daact doit préciser si l'achèvement concerne la totalité des travaux ou une tranche des travaux selon un programme autorisé. Par exemple, en cas d'échelonnement des travaux dans le cadre de la construction de logements en l'état futur d'achèvement.
À la fin de chaque tranche de travaux, une Daact est adressée à la mairie.

La Daact doit être faite au moyen d'un formulaire (voir ci-dessous).

La mairie dispose d'un délai de 3 mois à partir de la date de réception de la Daact pour contester la conformité des travaux.
Passé ce délai, la mairie ne peut plus contester la conformité des travaux.
Les agents de la mairie peuvent mettre en demeure par courrier le titulaire de l'autorisation d'urbanisme d'effectuer les travaux nécessaires, ou lui demander de déposer un permis de construire modificatif. En effet, s'ils constatent une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois suivant l'autorisation accordée, ils peuvent le demander.
  Attention : si la régularisation de l'anomalie est impossible, la mairie peut imposer la démolition de la construction.


TRAVAUX DE CONSTRUCTION : ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE

Toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. 
La personne physique ou morale peut être :
- Propriétaire de l'ouvrage
- Vendeur de l'ouvrage
- Mandataire du propriétaire de l'ouvrage.

Cette assurance se souscrit auprès de la compagnie d'assurance de son choix, avant l'ouverture du chantier.
En cas de refus des assureurs de garantir la dommage-ouvrage, le maître d'ouvrage peut saisir le Bureau central de tarification (BCT). Celui-ci fixera la tarification de la garantie auprès de l'assurance désignée.
L'assurance dommage-ouvrage est obligatoire. En cas d'absence de celle-ci, une amende de 75 000 € et/ou une peine de 6 mois d'emprisonnement peuvent être requises. Ces peines ne s'appliquent pas à une personne physique construisant un logement pour l'occuper lui-même ou pour un membre de sa famille.